住宅小區(qū)怎么才能選個(gè)好“管家”
引言
從上個(gè)世紀(jì)八十年代以來(lái)，我國(guó)政府通過(guò)一系列的市場(chǎng)化改革，通過(guò)四十年來(lái)的快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，也催生了中國(guó)城鎮(zhèn)化比率快速提升。其中個(gè)人住房的市場(chǎng)化，引發(fā)了中國(guó)個(gè)人住房市場(chǎng)的形成和快速擴(kuò)張，區(qū)別于之前的居民區(qū)、家屬院、由政府統(tǒng)一管理和分配的住房制度，一個(gè)個(gè)市場(chǎng)化的新型住宅小區(qū)快速拔地而起，我國(guó)人民的居住條件和配套環(huán)境也不斷提升，而房?jī)r(jià)也如同我國(guó)高樓大廈建設(shè)的速度一樣，拔地而起，一飛沖天。
當(dāng)然，筆者在這里不是與大家討論如今房?jī)r(jià)的合理性，而是就目前住宅已經(jīng)處于存量市場(chǎng)的狀態(tài)，與大家討論一下，越來(lái)越多的生活在一個(gè)個(gè)的住宅小區(qū)的居民們，似乎對(duì)于目前的居住狀態(tài)越來(lái)越不滿意的問(wèn)題。以前的居民區(qū)、家屬院由居委會(huì)或者工作單位后勤部門來(lái)管理，可以說(shuō)是政府和國(guó)營(yíng)單位是自己的“管家”，而現(xiàn)在市場(chǎng)化的住宅小區(qū)，這個(gè)“管家”就是越來(lái)越多的物業(yè)管理/服務(wù)公司?，F(xiàn)在大家基本上都把這種物業(yè)管理/服務(wù)公司簡(jiǎn)稱為“物業(yè)公司”或者“物業(yè)”，其實(shí)這樣的說(shuō)法是不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，物業(yè)管理或者服務(wù)公司，按分類說(shuō)，屬于服務(wù)行業(yè)，是通過(guò)對(duì)“物業(yè)”的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)人的服務(wù)，而“物業(yè)”就住宅來(lái)說(shuō)，指的是我們的住房和相應(yīng)的配套建筑和設(shè)施，所以把物業(yè)公司簡(jiǎn)稱為“物管公司”或者“物服公司”似乎更合理一些。物業(yè)管理或者服務(wù)公司的職能，很像一個(gè)住宅小區(qū)的“管家”，為了表述方便，筆者在此就把討論如何選聘一家好的物業(yè)管理或者服務(wù)公司，表述為住宅小區(qū)怎么才能選個(gè)好“管家”問(wèn)題。
大家知道，物業(yè)其實(shí)不僅只有住宅，除了住宅還有商業(yè)建筑、寫字樓、工廠、醫(yī)院、學(xué)校、***辦公樓、公園、園區(qū)、交通設(shè)施……等等吧，多種多樣，為什么只說(shuō)住宅呢？因?yàn)樽≌^(qū)的業(yè)主與他們“管家”之間的問(wèn)題更多、更復(fù)雜，也更加難以解決一些，而這些問(wèn)題又與廣大居民的日常生活息息相關(guān)，一旦問(wèn)題不能很好地解決，往往會(huì)嚴(yán)重影響到居民個(gè)人正常的生活，甚至?xí)l(fā)更大的事件，進(jìn)而影響社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。要想解決好這個(gè)問(wèn)題，住宅小區(qū)的業(yè)主們選擇什么樣的物業(yè)管理服務(wù)公司作為自己小區(qū)的“管家”是很重要的。選擇什么樣的呢？自然是選擇好的，那什么才能選擇好的“管家”呢，這里面又涉及到很多問(wèn)題。
誰(shuí)來(lái)作主選“管家”
首先，選“管家”目前有兩種形式，而每種形式呢又有兩種方法。一種形式是由小區(qū)的開發(fā)商來(lái)選或者指定。這是在小區(qū)的前期開發(fā)建設(shè)階段至小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)之前的一段時(shí)間，小區(qū)已經(jīng)處于可以銷售的階段，開發(fā)商也有物業(yè)管理服務(wù)的需求，有的小區(qū)是分期建設(shè)和銷售的，已經(jīng)有部分業(yè)主可以交房或開始入住。這樣的物業(yè)服務(wù)稱之為前期物業(yè)服務(wù)，小區(qū)的主要業(yè)主方是開發(fā)商，而選擇什么樣的“管家”也由開發(fā)商來(lái)決定。
第二種形式，是由小區(qū)的業(yè)主大會(huì)來(lái)選擇或指定“管家”。這是在整個(gè)住宅小區(qū)的房子已經(jīng)基本售出，小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)正規(guī)的選舉成立了業(yè)主委員會(huì)。這個(gè)時(shí)候，就是小區(qū)業(yè)主當(dāng)家做主的時(shí)候，是不是還聘用原來(lái)的物業(yè)服務(wù)公司，怎么選擇新的“管家”，理論上說(shuō)是由全體小區(qū)業(yè)主來(lái)決定的。而要選擇新的“管家”，主要的組織工作是由業(yè)主委員會(huì)來(lái)做的，選擇的形式也是兩種，一種是業(yè)主委員會(huì)（簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）通過(guò)與新的物業(yè)管理服務(wù)公司洽談直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同；另一種是通過(guò)招投標(biāo)的方法，邀請(qǐng)或者對(duì)外公告讓多家物業(yè)管理公司參與投標(biāo)，從中選擇一家符合小區(qū)需求的物業(yè)管理公司來(lái)為廣大業(yè)主服務(wù)，同樣的，選出來(lái)的物管公司也是要與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的。
這樣說(shuō)起來(lái)為住宅小區(qū)選“管家”也不復(fù)雜，幾句話也就說(shuō)明白了。但是真正的做起來(lái)，事情往往就不是那么簡(jiǎn)單。先說(shuō)一種形式，由小區(qū)的開發(fā)商來(lái)選“管家”，這樣的情況對(duì)于新建小區(qū)來(lái)說(shuō)，往往是常態(tài)。而這個(gè)時(shí)候，作為小區(qū)的業(yè)主，只能被接受，沒(méi)有選擇權(quán)，除非你不買這個(gè)小區(qū)的房子。目前，我國(guó)住建部和各省市已經(jīng)印發(fā)實(shí)施了《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，規(guī)定了所有的新建住宅小區(qū)必須由建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方法來(lái)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在房屋開始銷售之前來(lái)完成。所以大家在選購(gòu)住房之前，除了購(gòu)買了房子以外，同時(shí)也購(gòu)買了開發(fā)商為廣大準(zhǔn)業(yè)主選定的前期物業(yè)服務(wù)。這樣就提醒了廣大購(gòu)房者一個(gè)不容忽視的事實(shí)，不能只看房子，也要看看這個(gè)房子所在小區(qū)的大管家——物業(yè)服務(wù)公司，是否也符合你的居住要求，當(dāng)然標(biāo)準(zhǔn)有兩條，一是這家物業(yè)服務(wù)公司能提供什么樣品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，二是這個(gè)品質(zhì)的服務(wù)向您收取了什么樣價(jià)格的物業(yè)費(fèi)。而作為消費(fèi)者，我們基本的要求是質(zhì)價(jià)相符。不管是房子，還是相應(yīng)配套的物業(yè)服務(wù)，只要質(zhì)價(jià)相符，我們就可以放心大膽的購(gòu)買。而怎么判斷質(zhì)價(jià)相符，這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜，也是仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智，這里就不討論了，大方向，我們還是要相信品牌與口碑。
成熟小區(qū)選擇“管家”的優(yōu)勢(shì)與挑戰(zhàn)
下面主要說(shuō)說(shuō)第二種形式，由小區(qū)業(yè)委會(huì)來(lái)主導(dǎo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這種形式的優(yōu)勢(shì)是小區(qū)業(yè)主可以真正“當(dāng)家做主”。選什么價(jià)位的“管家”，要這個(gè)“管家”提供什么樣品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，都由業(yè)主們做決定。而且般情況來(lái)說(shuō)，業(yè)主們要重新選管家，目的也是選擇一個(gè)更高性價(jià)比的物業(yè)服務(wù)提供者。要么降低物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要么提高物業(yè)服務(wù)要求。也就是說(shuō)，業(yè)主們做主，主要的目的是讓花出的物業(yè)費(fèi)更劃算。而這樣的情況，往往面臨的問(wèn)題會(huì)多一些，而且要實(shí)施這第二種形式，往往會(huì)有很多難題與挑戰(zhàn)，所以在這里要***討論一下。
業(yè)主大會(huì)成立難，業(yè)主委會(huì)員選舉難。雖然已經(jīng)出臺(tái)多年并近期有所修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)于小區(qū)的業(yè)主大會(huì)做出了相應(yīng)的明確規(guī)定，但實(shí)施起來(lái)，還有相當(dāng)多的細(xì)節(jié)問(wèn)題帶來(lái)了不少難題。很多新建小區(qū)，入住率并不高，小區(qū)的業(yè)主也是天南海北的都有，很多時(shí)候，想找齊這些業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)的管理，參與成立業(yè)主大會(huì)就很困難。如果沒(méi)有物業(yè)管理公司的參與，沒(méi)有政府社區(qū)的指導(dǎo)，沒(méi)有開發(fā)企業(yè)的支持，一個(gè)新小區(qū)，要想成立并舉行業(yè)主大會(huì)就非常困難，更不要說(shuō)再選舉出能夠稱心盡職的業(yè)主委員會(huì)成員。還好，政府和整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)也都注意到了這個(gè)問(wèn)題，我國(guó)住建部于2010年1月印發(fā)實(shí)施了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，河南省于2018年9月印發(fā)并實(shí)施了《河南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，這些《指導(dǎo)規(guī)則》的制定實(shí)施，對(duì)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和選舉程序，對(duì)于其權(quán)利、義務(wù)、議事規(guī)程等有了更加具體詳細(xì)的規(guī)定，為廣大小區(qū)業(yè)主成立自己當(dāng)家做主的組織機(jī)構(gòu)——業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，提供了更多的指導(dǎo)和幫助。所以，對(duì)于需要成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)業(yè)主，不妨多研究和參考一下這些個(gè)各省市制定的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，按照《指導(dǎo)規(guī)則》來(lái)辦事，會(huì)事半功倍。
第二個(gè)難題，是否要趕走現(xiàn)在服務(wù)著的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。當(dāng)然這個(gè)問(wèn)題，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動(dòng)撤出小區(qū)或者本身就沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的小區(qū)來(lái)說(shuō)，不是問(wèn)題。但對(duì)于已經(jīng)有了物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而往往這家企業(yè)對(duì)這個(gè)小區(qū)已經(jīng)服務(wù)了多年，是否要趕走這個(gè)不太“滿意”的管家，往往會(huì)在小區(qū)業(yè)主中間，造成很大的影響，甚至在原本和諧相處的小區(qū)業(yè)主之間形成針鋒相對(duì)的兩派，兩派業(yè)主之間相互攻擊，相互討伐，甚至到暴力事件。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，筆者的意見(jiàn)是，不要輕易換掉原本服務(wù)著的物業(yè)公司。只要這家物業(yè)公司是有品牌的，顧及到自身形象的，而且他的服務(wù)還是得到了一半以上業(yè)主認(rèn)可的，就沒(méi)必要趕走他，而且要做好監(jiān)督和督促，通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，將業(yè)主對(duì)于這家企業(yè)的不滿、意見(jiàn)和建議都收集起來(lái)，讓業(yè)主委員會(huì)牽頭同企業(yè)負(fù)責(zé)人或相應(yīng)的管理層平心靜氣地坐下來(lái)，雙方進(jìn)行深入在坦誠(chéng)的溝通，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)照問(wèn)題進(jìn)行積極整改，只要這家企業(yè)有積極整改的態(tài)度，有切切實(shí)實(shí)的行動(dòng)，就與這個(gè)“老管家”繼續(xù)和諧相處，雙方一同為這個(gè)小區(qū)的公共事業(yè)出力謀劃，一同進(jìn)步與提高，小區(qū)的居住品質(zhì)一定會(huì)走向良性發(fā)展的軌道。但是如果小區(qū)的業(yè)委會(huì)如果執(zhí)意換掉這樣一家本來(lái)這可以的“老管家”而去再選擇一位收費(fèi)更加“優(yōu)惠”的新管家，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)新來(lái)的“管家”更加讓人不滿意。
當(dāng)然對(duì)于不能滿足小區(qū)物業(yè)管理需求的管家，通過(guò)業(yè)委會(huì)督促溝通后，仍沒(méi)有整改意愿的物業(yè)管理公司，則可以考慮堅(jiān)決換掉。具體如何撤換物業(yè)管理公司，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也有相應(yīng)規(guī)定，各省市出臺(tái)的物業(yè)方面的法律法規(guī)也有更加詳細(xì)的規(guī)定。所以，業(yè)主委員會(huì)成員中，如果有從事法律方面工作或者本身就是律師的，可以在撤換“管家”的過(guò)程中，依靠政府管理和法律的手段，將這個(gè)過(guò)程依法依規(guī)的進(jìn)行，并且會(huì)盡量避免出現(xiàn)更多的矛盾和沖突。
住宅小區(qū)也分為多種情況，對(duì)于物業(yè)情況較好的小區(qū)，在選管家時(shí)，很多***的物業(yè)公司會(huì)擠破頭的想要接管，這樣的小區(qū)選管家時(shí)，就相對(duì)容易一些。而對(duì)于本身物業(yè)情況比較差的小區(qū)，主要是一些老舊小區(qū)、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)水平低的小區(qū)，還是業(yè)主之間矛盾較大的小區(qū)，要想找一個(gè)好管家，就相對(duì)比較困難。對(duì)于底子差的小區(qū)，大部分物業(yè)公司不愿管，無(wú)非原因有兩個(gè)，一個(gè)是管理困難，一個(gè)是不掙錢甚至?xí)r錢。而有的公司卻能接管，按管以后，也是收多少錢辦多少事，或者只收錢不辦事，讓業(yè)主們?cè)孤曒d道。對(duì)于這樣的小區(qū)，要選聘一個(gè)好“管家”怎么辦？
